賃貸不動産業事業に変化の兆し！「IT重説」解禁でビデオ通話の有効活用がすすむ

2017年10月から、ビデオ通話を使ったIT重説（IT重要事項説明）がスタート。かつて宅地建物取引業者は、不動産の賃貸契約を結ぶ際には借主に対して、対面で重要事項説明をすることが義務付けられていました。現在では対面に加え、借主はパソコンやタブレット等を利用してオンラインでの説明や質問が可能です。本記事ではこのIT重説をはじめ、賃貸不動産事業で進むビデオ通話の活用事例についてご紹介します。

賃貸不動産事業ですすむビデオ通話の有効活用事例
（1）「オンライン内見・オンライン内覧」

ここでは、不動産賃貸事業で進むビデオ通話の有効活用事例としてオンライン内見・内覧を紹介します。賃貸契約のスケジュールではIT重説の前段階に当たる、オンライン内見。ビデオ通話によるオンライン内見は、利用者からの評判も上々です。

オンライン内見とは

物件の希望者が離れた場所に住んでいる場合、またスケジュール的に内見のために来店する時間がない場合に役立つのがオンライン内見です。オンライン内見とはビデオ通話を使って、リアルタイムに会話をしながら物件内部を映し出すサービスのこと。

物件の担当者は会話をしながら、コンセントやテレビジャックの位置、エアコン、室内洗濯機置き場や洗面所・バスルームの様子やカーテンのサイズまで、希望に応じて映像を提供。物件の希望者は映像を見ながら質問もできます。その場にいなくても物件を詳しく知ることができるため、これからニーズが高まることが予想されています。

動画内見との違いは映像の新鮮さ。あらかじめ撮影された映像を見るか、リアルタイムで物件の様子を見るのかの違いです。

オンライン内見の利用状況

オンライン内見はどれくらい利用されているのでしょうか。

自分で部屋探しをして賃貸物件に引っ越しをした経験をもつ、20～69歳の男女1000人を対象にした「賃貸物件の部屋探しに関する調査（2019）」のなかで明らかになった動画内見・オンライン内見の利用者の割合は、それぞれ約1割ずつでした。

まだ広く浸透していませんが、実際の利用者の8割が「参考になった」と回答したことは注目に値します。この調査結果から動画内見・オンライン内見に対応した物件数が増えれば、利用者も増加することが十分期待できるでしょう。

オンライン内見に最適なビデオ通話サービス「ビデオトーク」

SMSにURL付きのSMSを送信、物件希望者はそのリンクをクリックするだけで、ビデオ通話が可能になる「ビデオトーク」はオンライン内見を導入するためのツールとして最適です。ビデオ通話のためのアプリダウンロードやログインなどの必要がないため、物件希望者に手間をかけさせることなく、簡単にビデオ通話を開始、物件を詳細に見ていただくことが可能です。

オンライン内見の場合、宅地建物取引士が身分を提示して説明をするIT重説とは異なり、物件担当者は顔を明かす必要はありません。「ビデオトーク」のアバター機能を使えば、任意の画像を表示させておけるので相手から見られていることを意識せず仕事に専念できます。

なお、必要があればやりとりを記録したり、通話相手の位置情報も取得できます。また通話後にはアンケート画面へ誘導して、オンライン内見のフィードバックを得ることも可能です。より良いサービスを生み出すために、集めたフィードバックを活用しましょう。

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（2）「IT重説」

不動産契約時に必要な重要事項説明の対面原則の規制緩和を受け、2017年10月からスタートしたIT重説。この規制緩和の影響で、賃貸不動産事業におけるビデオ通話の導入事例が増加しています。

賃貸不動産事業のIT重説とは？

IT重説とは、現在は賃貸不動産事業でのみ許可されている、契約時に必須とされる重要事項説明（宅建業法第35条）をオンラインで実施するものです。

IT重説は、双方向でやりとりできるIT環境下で実施する必要があります。重要事項説明書等の書面を事前に送付し、借主が重要事項説明書等の書面を用意しているかどうか、またIT環境は良好か確認してから始めなくてはなりません。また宅地建物取引士証を借主に見せ、借主がきちんと見たことを確認する必要もあります。

IT重説の解禁で借主・貸主の利便性が大きく向上

IT重説は、転勤などで土地勘のない遠方へ引っ越しせざるを得ないのに、下見にいく時間がとれない借主にとって便利な制度です。宅地建物取引業者は、借主に下見をする物理的、金銭的な負担をかけずにIT重説を実施可能。借主はIT重説実施以前に重要事項説明書等の書面を受け取り、物件への理解を深められるのもメリットのひとつです。

移動する必要がなければIT重説を実施する日程の調整もしやすく、借主本人と直接話せるため賃貸契約締結までのプロセスをスピーディーに進めることが可能になります。つまり物件の所有者にとっても、IT重説にも対応している宅地建物取引業者と取引すれば、契約へのチャンスが増えるというメリットがあるのです。

借主と貸主の双方にとってメリットの多いIT重説へのニーズは、これからさらに増えることでしょう。

IT重説で注意したい本人確認

ビデオ通話を使ったIT重説に限ったことではありませんが、契約の際に本人かどうかを確認する作業はとても重要です。そのためIT重説では、宅地建物取引業者側は十分な性能をもつカメラを備えなくてはなりません。

宅地建物取引士証の住所欄以外は、借主に鮮明な画像で提示する必要があります。借主は宅地建物取引士証をよく画面で見て、ビデオ通話を通じて話をしている人が確かにその宅地建物取引士だと確認をするようにしましょう。

IT重説に取り組む宅地建物取引業者は、競争力アップ？

すべての宅地建物取引業者は、IT重説の実施を義務付けられているわけではありません。IT重説を実施できるIT環境が整っていないなど、さまざまな理由で実施しなくても法的にはまったく問題はないのです。

ただ、今後IT重説へのニーズが借主と貸主の双方から高まることが予想されています。IT重説へ積極的に取り組んでいる宅地建物取引業者のほうが、営業面で競争力が高まるのではないでしょうか？

賃貸不動産事業のIT化でビデオ通話の有効活用がすすむ！

重要事項説明には、専門用語が多く含まれている場合もあり、借主は内容を理解するのが大変な場合があります。自宅などリラックスできる場所で、宅地建物取引士から説明を受けられれば、必要に応じて質問もしやすいのでより理解が深まることでしょう。

このように移動のストレスを軽減しながら必要な情報を収集できるビデオ通話の有効活用は、今後ますます増えることが予想されます。

一般的にビデオ通話は、カメラ機能を使って本人確認をリアルタイムに完了させ、必要があれば画像として保存することも可能。スナップショット機能や録画機能を使って、ビデオ通話の内容を記録することもできるので、契約の記録にふさわしいツールです。

「ビデオトーク」は上述の機能を搭載し、アプリのインストールを必要としない手軽さが特徴。設定などの作業で顧客を煩わせることはありません。

賃貸不動産事業ですすむ、ビデオ通話の有効活用事例
（3）退去時に本人が立ち会えず代理人を立てる場合

不動産賃貸事業で進むビデオ通話の有効活用事例として、退去時に本人が立ち会えず代理人を立てる場合を紹介します。敷金清算トラブルを避けるためにも、ビデオ通話が役に立ちますので参考にしてみてください。

退去時の立会いとは

賃貸契約を解約して賃貸物件を明け渡す当日に実施されるのが、退去時の立会いです。大家さん、あるいは不動産会社の物件担当者が立ち会って、荷物を運び出し空になった部屋の状況を確認します。

退去後の修繕工事の費用負担を明らかにするのが目的です。貸主と借主の間で室内の状態について共通認識を持つための大切な作業で、借主はキズや汚れ、破損箇所について聞かれればきちんと答えなくてはなりません。

貸主と借主双方の間でキズや汚れ、破損箇所について納得感が生まれなければ、後から敷金清算トラブルに発展することも。入居時に撮影した証拠となる日付入り写真があれば、入居前からある傷なのか入居後についた傷なのか判定する際に役立ちます。

補修内容を確認したらサインをして、合鍵も含めて鍵を返却すれば完了という流れです。

本人が立会いしないデメリットを解消するビデオ電話

退去時の立会いは契約者本人が立ち会って、敷金清算を滞りなく終わらせるために交渉することが望まれます。しかしやむを得ない病気や怪我、仕事などの理由で立ち会えない場合、委任状を提出することで代理人を立てることが可能です。

代理人は鍵を確かに返却する役目がありますが、部屋の修理や原状回復については本人でないと交渉に説得力が生まれません。代理人を通じてビデオ通話をすることで、大家さん、あるいは不動産会社の物件担当者と話し合いをするのもひとつの手立てです。自分でつけた傷ではないにもかかわらず、修繕費を高く請求される事態を避けるためにもビデオ通話は役立ちます。

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